Aviso: contenido informativo y educativo. No constituye asesoría legal. Para casos concretos, consulte a un abogado dominicano. Las cifras y plazos provienen del texto oficial de la Ley núm. 85-25 (Gaceta Oficial No. 11211, 15 de agosto de 2025).
La Ley núm. 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios modernizó por completo el marco de los alquileres en República Dominicana. Derogó la vieja Ley 4314 de 1955, su modificación (Ley 17-88) y el Decreto 4807 de 1959, unificando todo en un solo cuerpo normativo que cubre vivienda, comercio y actividades sin fines de lucro.
1. Qué cambia respecto a la vieja Ley 4314
Para un propietario, estos son los cambios de fondo:
- Un solo marco moderno. Antes la regulación estaba dispersa; ahora hay un único texto vigente.
- Tope legal al aumento de la renta en vivienda cuando no se pactó expresamente otra fórmula.
- Desahucio judicial con plazos definidos y cortos (intimación de 10 días, audiencia en 10 días, sentencia en 30 días). Se prohíben los desalojos arbitrarios.
- Depósito de garantía regulado, con tope de meses para vivienda y depósito bancario que genera intereses a favor del inquilino.
- Registro del contrato ante el ayuntamiento para que sea oponible a terceros.
- Sentencia de primer grado ejecutoria aunque se recurra (Art. 34), lo que agiliza la recuperación del inmueble.
2. Aumento del alquiler: ¿cuál es el tope?
Según el Artículo 8, el reajuste del precio del alquiler está sujeto al acuerdo entre las partes. La regla clave para vivienda es que, cuando el reajuste no se haya acordado expresamente, este no podrá exceder del diez por ciento (10%) del monto de la renta.
- El 10% es el techo por defecto en vivienda si el contrato no pactó otra fórmula de ajuste.
- En inmuebles comerciales o de actividades sin fines de lucro, el ajuste se rige por lo acordado (no aplica el tope del 10%).
3. Depósito de garantía: meses, banco y devolución
Máximo de meses (Art. 13)
Para vivienda, el propietario puede exigir un depósito no mayor de dos (2) meses del precio del alquiler. Para comercio o actividades sin fines de lucro, la cuantía se acuerda libremente.
Circula en algunos medios secundarios la cifra de "tres meses". El texto oficial de la ley dice dos (2) meses para vivienda. Prevalece la ley.
Dónde se deposita (Art. 15)
La garantía, junto con una copia del contrato, puede depositarse —previo acuerdo entre las partes— en una sucursal del Banco Agrícola o del Banco de Reservas (Banreservas) del lugar del inmueble. El banco comunica la existencia del contrato al Ministerio de Vivienda (MIVHED) y paga un interés al depósito, a favor del inquilino, que se acumula anualmente hasta su retiro.
Cómo se devuelve (Art. 16)
Una vez expedido el recibo de descargo y recepción conforme del inmueble, el propietario debe devolver o autorizar por escrito el retiro de la garantía. Si el inmueble no se entrega en las condiciones pactadas, puede retener parcial o totalmente el depósito, comunicándolo por escrito y con evidencias objetivas (fotos, cotizaciones y presupuestos). Si el inquilino no está de acuerdo, puede acudir al juez de paz (Art. 18).
4. Registro del contrato: ¿obligatorio y dónde?
El Artículo 14 establece que el propietario o el inquilino registrará el contrato en la Oficina de Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas del ayuntamiento del lugar del inmueble, para fines de oponibilidad a terceros. Sin registro, el contrato es válido entre las partes, pero pierde fuerza y protección frente a terceros (por ejemplo, ante un comprador o un embargo).
5. Desahucio o desalojo por falta de pago
Todo desalojo debe hacerse por vía judicial; están prohibidos los desalojos arbitrarios. En vivienda es competente el Juzgado de Paz en atribuciones de alquileres y desahucios (Art. 28); en comercio, el Juzgado de Primera Instancia (Arts. 40 y 41).
Pasos y plazos (vivienda)
- Intimación previa (Art. 30): se intima al inquilino a cumplir, con un plazo no mayor de 10 días calendario.
- Audiencia: vencido el plazo sin cumplir, se solicita al juzgado que fije audiencia, en un plazo no mayor de 10 días desde la solicitud.
- Sentencia (Art. 33): el juez cuenta con 30 días calendario para fallar.
- Ejecutoriedad (Art. 34): la sentencia de primer grado es ejecutoria no obstante cualquier recurso; suspenderla exige consignar el duplo de las condenaciones.
- Recursos (Art. 35): oposición o apelación dentro de 15 días desde la notificación.
Tiempo estimado: sumando intimación, audiencia y sentencia, el proceso base de vivienda puede resolverse en el orden de unas semanas a un par de meses, sin contar recursos ni la carga real de cada tribunal. Además, con un acto de intimación, el propietario puede trabar embargo retentivo para garantizar el cobro (Art. 17).
6. Mora y falta de pago
El incumplimiento de pago es una causa de terminación del contrato (Art. 10). Frente al impago, el propietario puede intimar (hasta 10 días) y, de no cumplir el inquilino, demandar el desahucio.
La Ley 85-25 no fija un porcentaje legal único de mora por día de atraso. El recargo por atraso es materia contractual: solo aplica si su contrato lo pactó, dentro de los límites legales.
7. Obligaciones principales
Del propietario (Arts. 19 y 20)
- Entregar el inmueble en buen estado y habitable, con servicios en condiciones.
- Garantizar el uso y goce pacífico del inmueble durante toda la vigencia del contrato.
- Realizar las reparaciones de mantenimiento necesarias, sin subir la renta por ese motivo durante la vigencia.
Del inquilino (Arts. 24 a 27)
- Pagar la renta en la fecha convenida y dar al inmueble el uso pactado.
- Conservar el inmueble y reparar los daños causados por su uso.
- No subalquilar ni ceder el inmueble sin autorización escrita (Art. 25).
- Restituir el inmueble al terminar el contrato en las condiciones acordadas.
8. Preguntas frecuentes para propietarios
¿Cuánto puedo subir el alquiler cada año con la Ley 85-25?
El reajuste se rige por lo que acuerden las partes. Para vivienda, si no se pactó expresamente una fórmula de ajuste, el aumento no puede exceder el 10% anual del monto de la renta (Art. 8). En inmuebles comerciales rige lo acordado.
¿Cuántos meses de depósito puedo exigir?
En vivienda, un máximo de dos (2) meses del precio del alquiler (Art. 13). En comercio o actividades sin fines de lucro, el monto se acuerda libremente entre las partes.
¿Dónde debo depositar la garantía?
La ley permite depositarla, previo acuerdo, en el Banco Agrícola o en Banreservas, en la sucursal del lugar del inmueble (Art. 15). El depósito genera intereses a favor del inquilino, a una tasa similar a la de las cuentas de ahorro.
¿Cómo devuelvo el depósito al terminar el contrato?
Tras firmar el recibo de descargo y recepción conforme del inmueble, debe devolver o autorizar por escrito el retiro de la garantía en el banco (Art. 16). Si el inmueble no se entrega en las condiciones pactadas, puede retener parcial o totalmente la garantía comunicándolo por escrito y con evidencias (fotos, cotizaciones, presupuestos).
¿Es obligatorio registrar el contrato de alquiler y dónde?
Debe registrarse en la Oficina de Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas del ayuntamiento donde está el inmueble (Art. 14). El registro da oponibilidad frente a terceros; sin él, el contrato pierde protección ante terceros aunque siga siendo válido entre las partes.
Si mi inquilino no paga, ¿puedo desalojarlo yo mismo?
No. Todo desalojo requiere orden judicial; los desalojos arbitrarios están prohibidos. Debe intimar al inquilino (plazo de hasta 10 días) y, de no cumplir, demandar el desahucio ante el Juzgado de Paz (vivienda) o el Juzgado de Primera Instancia (comercio).
¿Cuánto tarda un desahucio por falta de pago?
El proceso base de vivienda contempla intimación de hasta 10 días, fijación de audiencia en hasta 10 días y sentencia en hasta 30 días (Arts. 30 y 33). En la práctica puede tomar de unas semanas a un par de meses, sin contar recursos ni la carga real de cada tribunal. La sentencia de primer grado es ejecutoria aunque se apele (Art. 34).
¿Puedo cobrar mora por atraso en el pago?
La ley no fija un porcentaje legal de mora. El recargo por atraso es contractual: solo puede cobrarse si está pactado en el contrato y dentro de los límites legales. Sí puede usar el embargo retentivo como medida para garantizar el cobro (Art. 17).
¿Con cuánta antelación debo avisar si no voy a renovar el contrato?
Para la salida por vencimiento del término, la denuncia debe notificarse con no menos de 90 días calendario de antelación en vivienda (Art. 31) y no menos de 180 días en comercio o actividades sin fines de lucro (Art. 40).
¿Puede el inquilino subalquilar sin mi permiso?
No. El inquilino no puede subalquilar ni ceder el inmueble sin autorización expresa y escrita del propietario. Si lo hace, el propietario puede invocar la terminación del contrato sin ninguna formalidad (Art. 25).
¿Prefiere alquilar sin lidiar con todo esto?
Con la Garantía PuntualPago usted recibe su renta el primer día hábil del mes aunque el inquilino no pague, y nosotros gestionamos contrato, cobro, mora y desahucio si hiciera falta. Solicite una evaluación gratuita de su propiedad, sin compromiso.
Fuentes
- Texto oficial de la Ley núm. 85-25 (Gaceta Oficial No. 11211, 15 de agosto de 2025).
- Pellerano & Herrera — Resumen ejecutivo de la Ley 85-25.
- Corporate Law DR — Análisis de la Ley 85-25.