Aviso: contenido informativo y educativo. No constituye asesoría legal ni sustituye un contrato redactado por un abogado. Las referencias provienen del texto oficial de la Ley núm. 85-25 (Gaceta Oficial No. 11211, 15 de agosto de 2025).
Casi todos los problemas entre propietario e inquilino —atrasos, reparaciones, aumentos, salidas sin aviso— se resuelven o se complican según lo que diga el contrato. La Ley 85-25 fija reglas por defecto, pero muchas cosas solo aplican si están escritas y pactadas. Esta es la lista de lo que no debe faltar.
1. Partes, inmueble y uso
- Identificación completa del propietario, el inquilino y, si lo hay, el fiador.
- Descripción del inmueble: dirección, unidad, parqueos, áreas incluidas y si se entrega amueblado (con inventario).
- Uso pactado: vivienda o comercio. Importa, porque la ley trata distinto el depósito, el aumento y los plazos en cada caso.
2. Renta, moneda y forma de pago
- Monto de la renta y moneda (pesos o dólares).
- Fecha de pago y cuenta o método de pago, para que cada pago quede documentado.
- Quién paga los servicios y el mantenimiento del condominio.
3. Aumento anual
En vivienda, el reajuste se rige por lo que acuerden las partes; si el contrato no pactó expresamente una fórmula, el aumento no puede exceder el 10% anual (Art. 8). Deje la fórmula de ajuste escrita desde el inicio.
4. Depósito de garantía
En vivienda, hasta dos (2) meses de renta (Art. 13). Indique el monto, dónde quedará depositado y cómo se devolverá. Más detalle en la guía del depósito de alquiler.
5. Mora por atraso
La ley no fija un porcentaje legal de mora: el recargo por atraso es contractual. Si no está en el contrato, no se puede cobrar. Defina si es un porcentaje o un monto fijo, desde qué día aplica y si es único o por día de atraso.
6. Reparaciones y mantenimiento
- El propietario entrega el inmueble habitable y hace las reparaciones de mantenimiento necesarias (Arts. 19 y 20).
- El inquilino conserva el inmueble y repara los daños causados por su uso (Arts. 24 a 27).
- Conviene pactar cómo se reportan las averías y hasta qué monto se puede reparar sin consultar.
7. Subalquiler
El inquilino no puede subalquilar ni ceder el inmueble sin autorización expresa y escrita del propietario; si lo hace, el propietario puede invocar la terminación del contrato (Art. 25). Dejarlo explícito en el contrato evita discusiones.
8. Duración, renovación y aviso de salida
Indique la duración y qué pasa al vencer. Para la salida por vencimiento del término, la denuncia debe notificarse con no menos de 90 días de antelación en vivienda (Art. 31) y no menos de 180 días en comercio (Art. 40).
9. Fiador
Un fiador solidario con capacidad de pago es una protección adicional frente al impago. Su identificación y su firma deben constar en el contrato.
10. Registro del contrato
Registre el contrato en la Oficina de Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas del ayuntamiento donde está el inmueble (Art. 14). Sin registro, el contrato pierde protección frente a terceros. Si algún día hay que ir a un desahucio por falta de pago, un contrato claro y registrado es su mejor respaldo.
11. Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio registrar el contrato de alquiler en República Dominicana?
La Ley 85-25 establece que el propietario o el inquilino registrará el contrato en la Oficina de Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas del ayuntamiento donde está el inmueble (Art. 14). Sin registro, el contrato sigue siendo válido entre las partes, pero pierde protección frente a terceros, como un comprador o un embargo.
¿Puedo poner en el contrato un aumento mayor al 10% anual?
En vivienda, el reajuste se rige por lo que acuerden las partes. El tope del 10% anual aplica cuando el contrato no pactó expresamente una fórmula de ajuste (Art. 8). Por eso conviene dejar la fórmula de ajuste escrita y clara desde el inicio.
¿Puedo cobrar mora si el contrato no dice nada?
No. La Ley 85-25 no fija un porcentaje legal de mora: el recargo por atraso es contractual y solo se puede cobrar si está pactado en el contrato, dentro de los límites legales.
¿Con cuánto tiempo hay que avisar que no se renovará el contrato?
Para la salida por vencimiento del término, la denuncia debe notificarse con no menos de 90 días calendario de antelación en vivienda (Art. 31) y no menos de 180 días en comercio o actividades sin fines de lucro (Art. 40).
¿Quién paga las reparaciones según la ley?
El propietario debe hacer las reparaciones de mantenimiento necesarias y entregar el inmueble habitable (Arts. 19 y 20). El inquilino debe conservar el inmueble y reparar los daños causados por su uso (Arts. 24 a 27). El contrato puede detallar el procedimiento y los montos.
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Fuentes
- Texto oficial de la Ley núm. 85-25 (Gaceta Oficial No. 11211, 15 de agosto de 2025).
- Pellerano & Herrera — Resumen ejecutivo de la Ley 85-25.