Comprar en planos es una de las formas más comunes de invertir en vivienda en República Dominicana. Pero la inversión no termina con la última cuota: la rentabilidad real empieza el día que el apartamento se alquila, y cada mes vacío es un mes de cuota de mantenimiento, luz y seguro que sale de su bolsillo. Esta guía resume lo que conviene tener resuelto.
1. Antes de la entrega: prepare el alquiler
- Defina la renta con datos. Compare con apartamentos parecidos de la zona. Vea nuestra guía de precios de alquiler por zona.
- Decida si lo alquila amueblado. Amueblado suele rentar más, pero exige inversión inicial y un inventario firmado con el inquilino.
- Tenga el contrato listo. Renta, depósito, aumento anual, mora y quién paga la cuota de mantenimiento. Vea qué debe incluir un contrato de alquiler.
2. En la entrega: revise la unidad antes de firmar
Recorra el apartamento con una lista: filtraciones, terminaciones, puertas y ventanas, electricidad, plomería, aire acondicionado y áreas comunes. Lo que no reclame a la constructora en la entrega, termina reparándolo usted cuando ya hay un inquilino viviendo dentro. Si no puede estar presente, alguien de su confianza (o su administradora) puede hacer el recorrido y documentarlo con fotos.
3. Calcule su renta neta, no la bruta
La cifra que importa es lo que le queda cada mes después de gastos. Un ejemplo ilustrativo con una renta de US$1,000:
- Con administración (12.5%): US$125 de comisión, solo en los meses que el inquilino paga.
- Con Garantía PuntualPago (15%): US$150 de comisión, y los US$850 restantes le llegan el primer día hábil del mes aunque el inquilino se atrase.
- Además, según su contrato: cuota de mantenimiento del condominio, seguro y reparaciones del inmueble.
Con la renta garantizada, su flujo es predecible: puede planificar pagos de su préstamo o reinvertir sabiendo cuánto entra cada mes.
4. Elija bien al primer inquilino
En un apartamento nuevo, el primer inquilino marca el estado en que lo recibirá de vuelta. Verifique identidad, ingresos, referencias y fiador. Vea cómo evaluar a un inquilino. Respete los límites de la Ley 85-25: en vivienda, el depósito máximo es de dos meses de renta (Art. 13), y el contrato debe registrarse en el ayuntamiento (Art. 14).
5. Administrarlo usted o delegarlo
Si tiene tiempo y vive en el país, puede administrarlo usted. Si tiene varias unidades, vive fuera o simplemente no quiere perseguir pagos, una administradora de propiedades se encarga del ciclo completo: recibe la unidad, la alquila, cobra, coordina el mantenimiento y le liquida. Si vive en el exterior, vea también cómo administrar desde el exterior.
6. Preguntas frecuentes
¿Cuándo debo buscar inquilino para un apartamento en planos?
Lo ideal es empezar a prepararlo uno o dos meses antes de la entrega: definir la renta, decidir si lo alquila amueblado y tener listo el contrato. Así el apartamento no pasa meses vacío pagando cuota de mantenimiento sin producir.
¿Quién paga la cuota de mantenimiento del condominio?
Depende de lo que diga el contrato de alquiler. Lo más común en vivienda es que la renta incluya o no la cuota, y eso debe quedar escrito. Si el contrato no lo aclara, se presta a conflictos con el inquilino.
¿Cuánto cobra una administradora por alquilar un apartamento nuevo?
En PuntualPago la administración cuesta 12.5% de la renta y se cobra solo cuando el inquilino paga. Con la Garantía PuntualPago cuesta 15% y usted recibe su renta el día 1 aunque el inquilino no pague. La comisión incluye ITBIS.
¿Puedo alquilar mi apartamento en planos si vivo fuera del país?
Sí. Una administradora recibe la unidad, la alquila, cobra y le liquida en la moneda de su banco. Usted lo ve todo desde un portal, sin tener que viajar para la entrega ni para cada reparación.
¿Cuánto depósito puedo pedir al inquilino?
En vivienda, la Ley 85-25 permite exigir hasta dos meses de renta como garantía (Art. 13). El contrato, además, debe registrarse en el ayuntamiento donde está el inmueble para ser oponible frente a terceros (Art. 14).
¿Le entregan su apartamento pronto?
Lo recibimos, lo alquilamos y le garantizamos la renta el día 1. Solicite una evaluación gratuita o vea nuestras soluciones. ¿Es constructora o promotor? Conozca nuestro programa para proyectos nuevos.
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