Aviso: contenido informativo y educativo. No constituye asesoría legal. Para su caso concreto, consulte a un abogado dominicano. Las cifras y plazos provienen del texto oficial de la Ley núm. 85-25 (Gaceta Oficial No. 11211, 15 de agosto de 2025).
Que un inquilino deje de pagar es la mayor preocupación de cualquier propietario. La Ley 85-25 de Alquileres y Desahucios define un proceso judicial con plazos cortos para recuperar el inmueble, pero también prohíbe tomar atajos. Esta guía resume qué hacer, en qué orden y cuánto suele tardar.
1. Lo primero: no desaloje por su cuenta
Todo desalojo debe hacerse por vía judicial; los desalojos arbitrarios están prohibidos. Aunque el inquilino le deba varios meses, no cambie la cerradura, no corte el agua o la luz y no saque sus pertenencias. Además de ser ilegal, le da al inquilino argumentos en su contra y retrasa la solución.
2. Antes del proceso: hable y documente
- Reúna los documentos: el contrato firmado (idealmente registrado en el ayuntamiento, Art. 14), los recibos de los meses pagados y el detalle de lo que se adeuda.
- Deje constancia de cada contacto: mensajes, correos y acuerdos de pago, por escrito.
- Revise su contrato: la mora o recargo por atraso solo se puede cobrar si está pactada en el contrato; la ley no fija un porcentaje legal de mora.
3. Los pasos del desahucio en vivienda
- Intimación (Art. 30): se intima formalmente al inquilino a pagar, con un plazo no mayor de 10 días calendario. Con ese acto, usted puede trabar embargo retentivo para garantizar el cobro (Art. 17).
- Solicitud de audiencia: si el plazo vence sin pago, se solicita al Juzgado de Paz que fije audiencia, en un plazo no mayor de 10 días desde la solicitud (Art. 28 sobre la competencia).
- Sentencia (Art. 33): el juez cuenta con 30 días calendario para fallar.
- Ejecución (Art. 34): la sentencia de primer grado es ejecutoria aunque el inquilino recurra; para suspenderla debe consignar el duplo de las condenaciones.
- Recursos (Art. 35): la oposición o apelación se interpone dentro de 15 días desde la notificación.
En inmuebles comerciales el tribunal competente es el Juzgado de Primera Instancia (Arts. 40 y 41).
4. ¿Cuánto tarda en total?
Sumando intimación, audiencia y sentencia, el proceso base en vivienda puede resolverse en el orden de unas semanas a un par de meses, sin contar recursos ni la carga real de cada tribunal. Es mucho más ágil que bajo la vieja Ley 4314, pero sigue siendo un tiempo en el que el propietario normalmente no cobra.
5. Cómo evitar llegar hasta aquí
- Evalúe bien al inquilino antes de firmar: referencias y capacidad de pago real.
- Exija el depósito que permite la ley (hasta dos meses en vivienda). Vea la guía del depósito de alquiler.
- Registre el contrato en el ayuntamiento para que sea oponible frente a terceros.
- Dé seguimiento desde el primer día de atraso, no al tercer mes.
6. Con Garantía PuntualPago, usted no espera el desahucio para cobrar
Con la Garantía PuntualPago usted recibe su renta el primer día hábil de cada mes, pague o no el inquilino. Si hay atraso, nosotros asumimos el cobro, la mora y, si hace falta, el proceso de desahucio. Con la administración simple también gestionamos todo el proceso, pero usted recibe su renta cuando el inquilino paga.
7. Preguntas frecuentes
¿Puedo cambiar la cerradura o sacar las cosas del inquilino si no paga?
No. Bajo la Ley 85-25 todo desalojo debe hacerse por vía judicial y los desalojos arbitrarios están prohibidos. Cambiar la cerradura, cortar servicios o sacar las pertenencias del inquilino por cuenta propia lo expone a usted a una demanda.
¿Cuánto tarda un desahucio por falta de pago?
En vivienda, la ley contempla una intimación de hasta 10 días, la fijación de audiencia en hasta 10 días desde la solicitud y sentencia en hasta 30 días (Arts. 30 y 33). En la práctica puede tomar de unas semanas a un par de meses, sin contar recursos ni la carga de cada tribunal.
¿Ante qué tribunal se demanda el desahucio?
En vivienda es competente el Juzgado de Paz en atribuciones de alquileres y desahucios (Art. 28). En inmuebles comerciales, el Juzgado de Primera Instancia (Arts. 40 y 41).
¿El inquilino puede frenar el desalojo apelando?
La sentencia de primer grado es ejecutoria aunque se recurra (Art. 34); para suspenderla, el inquilino debe consignar el duplo de las condenaciones. La oposición o apelación se interpone dentro de 15 días desde la notificación (Art. 35).
¿Puedo asegurar el cobro de lo que me debe mientras dura el proceso?
Sí. Con el acto de intimación, el propietario puede trabar embargo retentivo para garantizar el cobro (Art. 17).
¿Cuántos meses de atraso hacen falta para iniciar el desahucio?
La ley trata el incumplimiento de pago como causa de terminación del contrato (Art. 10) y el proceso empieza con la intimación al inquilino. Lo que diga su contrato también importa: revíselo con un abogado antes de actuar.
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Fuentes
- Texto oficial de la Ley núm. 85-25 (Gaceta Oficial No. 11211, 15 de agosto de 2025).
- Pellerano & Herrera — Resumen ejecutivo de la Ley 85-25.